Vender un inmueble es para la mayoría de personas trabajar con la mayor inversión que tienen en su vida, es por ello que los procesos necesarios para realizarlo son supervisados por diversas entidades que buscan hacer que tu experiencia en este rubro sea lo más segura posible. Sin embargo, siempre existen algunos factores que ponen en riesgo nuestra inversión, tales como personas inescrupulosas que utilizan diversos métodos de estafa, entre otros. Por esta razón, estar informados, nos prepara para realizar una transacción mucho más segura.
Debido a lo mencionado anteriormente, hemos decidido enseñarle que pasos debemos de tener en cuenta al momento de vender una propiedad. Así mismo, mencionar que los pasos que explicaremos son de una compraventa que no presenta mayor complicación.
Estos son los pasos a seguir al momento de vender mi inmueble:
1. ¿Qué documentos necesito para iniciar la venta de una propiedad?:
Para realizar una venta de un inmueble que no presenta mayor complicación en un formato estándar de compraventa, debemos contar con la siguiente documentación:
Partida Electrónica Sunarp.
Esta debe estar actualizada, se obtiene en RRPP, es recomendable que la vigencia de esta no supere los 30 días.
HR (Hoja de Resumen).
Llega en el libro municipal que nos entregan al domicilio a lo largo del año. Es preferible contar con el último que nos haya llegado.
PU (Predio Urbano).
Llega en el libro municipal que nos entregan en el domicilio a lo largo del año. Es preferible contar con el último que nos haya llegado.
– Hay que recordar que al momento de vender nuestro inmueble debemos tener al día los pagos de arbitrios municipales (hasta la fecha de venta) y debemos entregar el año del Impuesto al Patrimonio predial cancelado (en el año en el cual se cierre la venta).
– Se recomienda tener una valorización del inmueble.
Nota: Es importante tener en cuenta que la documentación debe estar en orden para cada uno de los inmuebles que se desea vender. Ejemplo, Departamento + Estacionamiento+ Depósito (cada inmueble presenta una partida independiente).
Dato: De tratarse de una compra-venta con banco la documentación al momento de la venta será distinta a la planteada en esta nota.
2. Estado de la documentación de la propiedad a vender:
Incluso antes de colocar un precio, uno debe saber si el inmueble se encuentra “apto para la venta”.
¿Por qué mi propiedad podría no estar apta para la venta?
Una de las razones más comunes es que un inmueble pueda presentar alguna “carga o gravamen” (por ejemplo, tener registrada una hipoteca, embargos, etc) en la “Partida Electrónica”.
¿Cómo puedo saber si mi propiedad presenta alguna “carga o gravamen»?
Cuando este presenta una «carga o gravamen», esta aparece en la “Partida Electrónica”, Hasta que no se observe un “levantamiento” dentro de las hojas de la “partida electrónica”, la “carga o gravamen” seguirá activa para cualquier transferencia a realizarse. Es también importante saber si existe algún problema en la documentación municipal, como Actualización de la numeración o dirección, no coincidir los metrajes de la “partida electrónica” y los documentos municipales, entre muchos otros posibles casos, de igual manera, siempre es muy importante ponerse en contacto con algún especialista con experiencia en compraventa de propiedades que puede asesorarnos mucho mejor en un caso muy especifico.
¿Se puede vender una propiedad hipotecada?
Si se puede, es importante tener en cuenta que un gravamen de hipoteca, por ejemplo, va a permitir la venta, sin embargo, es una venta con un trato especial.
3. Valorización comercial:
Debemos tener claro que el precio que coloquemos tiene que estar acorde con el mercado. Si bien es cierto que somos libres de colocar el precio que deseemos, un inmueble que este por encima del precio del mercado siempre será apartada de la lista de interés de un cliente. Esto hará que “quememos” el inmueble en el mercado. Si los clientes interesados ven por mucho tiempo una propiedad en venta y al mismo tiempo el precio disminuye esporádicamente, podría crear una idea errónea de problemas con el inmueble.
¿Cómo puedo darle un valor a mi propiedad?
Para darle un valor aproximado a un inmueble lo más fácil es hacer un estudio del valor de m2 de la zona. Para eso solo debemos realizar una búsqueda en las páginas de venta locales, elegir de seis a diez ejemplos cercanos a la propiedad, considerando los detalles de cada uno de ellos para comparar. Estos detalles incluyen el distrito, los años de antigüedad, el área construida, número de estacionamientos, entre otros. Cuando tengamos nuestra lista, se divide el valor de venta entre los metros cuadrados construidos (buscar opciones sin estacionamientos, o con el estacionamiento a parte, sin área libre de preferencia para que no se vea afectado el valor por metro cuadrado construido). El promedio del valor de metro cuadrado de las opciones, nos dará una media de precio que al multiplicarlo por los metros de nuestra propiedad nos dará un valor comercial para la venta de nuestro inmueble.
*Este tipo de valorización no nos dará siempre un valor exacto, pero si próximo al indicado. Además, nos mantendrá en el mercado que es lo de mayor importancia. De igual manera, es más recomendable realizar una valorización con un especialista, debido a que esta valorización no tiene ninguna validez solo sirve como guía y no es exacta.
4. Estrategias de venta para mi propiedad:
Luego de tener los documentos necesarios para la venta, saber que estos se encuentran en regla y tener valor para entrar en el mercado, podemos iniciar la transacción de venta. Publicar un inmueble debería ser la parte más fácil, sin embargo, hay diferentes aspectos que debemos de tener en cuenta al momento de publicar nuestra propiedad. Algunas preguntas frecuentes son las siguientes:
¿Dónde debo publicar mi propiedad en venta?
Los medios más fáciles para iniciar son los medios web y las redes sociales. Es importante elegir las páginas más utilizadas por nuestra localidad para publicar fotos y características del inmueble. Siempre es recomendable utilizar fotos de alta calidad, colocarlas en orden adecuado y destacar las características que consideramos más atractivas de la propiedad. Podemos resaltar un ambiente en específico, los acabados, o incluso, la ubicación. Debemos recordar que la descripción es igual de importante y puede ser un arma que genere interés en nuestros futuros clientes.
¿Debo colocar un cartel de venta en la propiedad?
Esta duda es bastante recurrente, nosotros consideramos que colocar un cartel es una de las mejores formas de llegar al entorno inmediato. Sin embargo, por seguridad, es importante que la vivienda se encuentre vacía, pues, colocar el cartel en una aún habitada puede significar un peligro para las personas que la habitan. Esto se debe a que personas inescrupulosas, podrían hacerse pasar por un cliente utilizando el número que aparece en el cartel de venta, con la finalidad de ingresar a una casa. Por lo mencionado anteriormente, es recomendable, sobre todo, cuando la propiedad se encuentra totalmente vacía.
¿Debo pagar por una publicación en las páginas de venta de departamentos?
La respuesta depende del apuro existe de realizar la venta. Consideramos que una propiedad con fotos de calidad y una redacción adecuada puede ayudar en gran escala a que los clientes que lleguen a la publicación le brinden la relevancia esperada. Si tenemos tiempo, esta medida no es necesaria, sin embargo, se debe considerar que existe una amplia cartera de propiedades que se exhiben, un impulso a la posición de nuestra publicación en el mar de opciones, puede ser de gran ayuda.
Respecto a coordinar visitas o citas.
Se debe tener en cuenta que el horario de los clientes es bastante reducido, sobre todo en la ciudad. Es muy común que los días elegidos de visita sean los fines de semana y/o en una hora fuera del horario laboral. Por eso son importantes dos recomendaciones: Una buena iluminación y espacios libres pueden hacer la diferencia en una visita. Recuerda que la primera impresión es la que hará que el cliente vuelva y/o sea nuestro comprador. Es muy común que los clientes agenden entre dos o tres visitas antes de decidir. Si un cliente asiste más de una vez, lo estás haciendo bien.
Al momento de la visita, hay varias formas de realizar la exposición de nuestro inmueble, sin embargo, son recomendables dos cosas: Si hay preguntas donde no sabemos la respuesta, es mejor expresar que no lo sabemos, y comprometernos a averiguarlo, que quebrar la confianza del cliente. Por otro lado, aunque nosotros siempre tenemos la idea que lo que ofrecemos es lo mejor, el cliente, generalmente, ya visitó otras opciones, entonces debemos centrarnos en las bondades de lo que ofrecemos, eso será probablemente el factor decisivo del cliente. Otro dato importante es darles espacio a los clientes, dejarlos caminar, invitarlos a que vuelvan los ambientes donde les quedaron dudas, que al retirarse tengan la menor cantidad de dudas posibles.
Sobre la segunda visita.
La segunda visita, aunque no siempre se de, suele ser la más importante, pues esto nos demuestra que el cliente gusta de nuestra propiedad. Sin embargo, debemos tener en cuenta que no somos la única opción que puede tener en mesa. Si podemos detectar por qué el cliente tomo como opción nuestro inmueble, tendremos un buen apoyo para lo que reste de la visita.
5. ¿Qué hacer si alguien desea comprar mi propiedad?
Una vez hemos conseguido al cliente interesado, lo primero es asegurar la venta. Una buena manera de comprometer al cliente es generando un documento de separación simple. Aunque se puede llegar a un acuerdo respecto a si existe o no una penalidad, el simple hecho de firmar ese documento, indica, dos cosas importantes: primero, interés serio en la compra del inmueble y, segundo, compromiso, que nos servirá para evitar que no siga buscando otras opciones, que es muy importante para nosotros.
¿Cuáles son los pasos normales en un proceso de cierre de venta?
En este paso, ya debemos estar por finiquitar la transacción, pero ¿qué debo hacer para traspasar mi inmueble y finiquitar mi venta? Deben saber que hay muchas formas de cerrar una compraventa sin embargo la más tradicional es la siguiente:
1 Separación – 2 Firma de minuta de compraventa – 3 Firma de escritura pública.
Entre estos tres pasos las variantes pueden ser múltiples, por ello, siempre recomiendo que estén acompañados de alguien que conozca sobre estos temas, para que puedan hacer consultas respectivas en el caso de no estar seguros. Quien les escribe cuenta con más de 15 años en el rubro de compraventa de inmuebles y aún sigue encontrándose con casos nuevos.
¿Qué debe contener una minuta de compraventa?
Una minuta de compraventa es el documento formal mediante el cual será el inicio de la formalidad de nuestra venta. Podemos encontrar una gran variedad de estos documentos libres por toda la web, incluso el banco suele enviar una minuta tipo, las cuales, si bien es cierto, funcionan, no son documentos que cubren todos nuestros intereses. Por esta razón, se recomienda buscar una mejor opción o, aún mejor, una asesoría legal. Les dejo un ejemplo de una minuta simple hecha por mí.
*Desde este punto podemos realizar la descarga de la propiedad en la municipalidad competente (podemos encontrar más de este tema en el punto nro. 8).
6. ¿Qué impuestos se deben pagar al momento de vender mi propiedad?
Básicamente hay dos impuestos que se deben de pagar en una compraventa; Pago de Impuesto a la renta: este impuesto lo asume el vendedor y la forma más sencilla de saber cuánto se debe pagar por este impuesto es exponiendo un caso como hare a continuación. Y el segundo sería el pago de impuesto de Alcabala, se trata del pago del 3% del valor total de la transacción, restando las 10 primeras UIT de cada unidad inmobiliaria que se venda, este segundo impuesto le corresponde al Comprador.
¿Cómo calcular el impuesto a la renta?
Ejemplo; Soy el vendedor, estoy haciendo el traspaso de mi propiedad “X” por un precio actual de S/. 100,000.00. Esta inmueble fue comprada hace un tiempo por la cantidad de S/. 50,000.00. ¿Cómo calculo el impuesto a la renta?,Fácil. El impuesto a la renta se trata de 5% del diferencial entre el precio actual y el precio anterior en el que yo realicé la compra. Eso quiere decir que yo como vendedor pagare el impuesto a la renta en base a los S/. 50,000.00 que tendré de ganancia actualmente, por tanto, será el 5% de S/. 50,000.00. Esto da un impuesto de S/. 2,500.00 los cuales deberán pagarse.
¿Dónde pago el impuesto a la renta?
En la SUNAT, o de darse el caso, en la notaria, si esta cuenta con el sistema de pagos SUNAT (se debe consultar en la notaria con la que se desee trabajar). Hay diferentes formas de exonerarse del impuesto a la renta, para esto es importante asesorarse por una persona especializada.
7. ¿Qué debo hacer al momento de firma de escritura pública?
Si ya nos encontramos en la notaria para la escritura pública, quiere decir que hemos llevado con éxito la venta de nuestra propiedad. Sin embargo, todavía falta la última estocada. Debemos de tener en cuenta la revisión de la escritura pública, una vez nos entreguen el documento en notaria, es muy importante revisar datos, nombres, Nro. De DNI, direcciones, datos de la propiedad, partida electrónica, incluso es recomendable leer todo el documento, si fuese posible. Una vez realizada la firma de escritura pública y se de por cancelada la propiedad, usted ha finiquitado la venta de su inmueble.
8. ¿Qué tramites debo hacer luego de vender nuestra propiedad?
Hay cosas que debemos saber como propietarios luego de finiquitar la transacción. Primero, descargar nuestra propiedad en la municipalidad competente. Es necesario tener una copia de la minuta para realizar el trámite, el cual se realiza en la misma municipalidad.
¿Qué es el descargo municipal?
Este trámite es simplemente descargar el inmueble a nivel municipal. Es decir, informar a la municipalidad que nuestra propiedad ya fue vendida y que ya no somos propietarios, por lo tanto, ya no pagaremos los arbitrios y predial que antes nos correspondían.
¿Por qué es importante el descargo municipal?
Es importante recordar que el descargo municipal es parte de las ventas por la siguiente razón: Existe una multa por no realizar el descargo municipal luego de los próximos 30 días después de firmar la minuta.
Otro punto a tener en cuenta es que luego de finiquitar la transacción, tenemos que declarar la misma en nuestra declaración anual de ingresos, es recomendable comunicarse con su contador para informarse más sobre el monto exacto a pagar.
Espero que esta información haya sido de mucha importancia y sobre todo, que haya aportado a su crecimiento en el mundo inmobiliario, donde hay muchos temas de los que podemos conversar.
